Concernant la condition de non possession en toute propriété d’un bien à usage d’habitation, certaines juridictions ont en fait une mauvaise application.Ainsi des tribunaux ont fait droit à des demandes de l’agence nationale de l’amélioration et du développement du logement ( AADL) tendant à faire annuler les actes de vente de logements réalisés dans le cadre de l’opération location-vente au motif que les acquéreurs étaient propriétaires d’une terrain constructible. La Cour suprême dans un arrêt du 13/06/2013 dossier n° 785447 a cassé un arrêt de la cour d’appel ayant statué dans ce sens au visa que l’artiel 6 du décret du 23 avril 2001 conditionne l’exclusion du bénéfice d’un logement AADL à « la possession en toute propriété d’un bien à usage d’habitation » et que par conséquent la possession d’un terrain en indivision ne rentre pas dans cette définition .Alors même que l’arrêt de la Cour suprême vise « un terrain en indivision » il est évident que la possession d’un terrain quant bien même il n’est pas en indivision ne peut être une cause d’exclusion du moment que ce terrain peut être utilisé à une fin autre que l’habitation.
A l’inverse la Cour suprême a jugé dans un arrêt du 12/03/2015 dossier n° 904120 que s’il est prouvé que le bénéficiaire du logement AADL possédait un autre logement en son nom en vertu d’un acte authentique publié , la décision de l’AADL de lui retirer ce logement est justifié et ce conformément à l’article 6 du décret exécutif du 23 avril 2001 .
> Effets d’une donation d’un bien immeuble non publiée
En application de l’article 206 du code de la famille : « l’acte de donation se forme par l’offre et l’acceptation et se complète par la prise de possession et l’observation des dispositions de l’ordonnance relative à l’organisation du notariat quant aux immeubles ».La donation d’un immeuble doit donc intervenir par acte authentique dressé devant notaire et publié à la conservation foncière.L’acte de donation dressé devant notaire mais non publié est-il entaché de nullité ?Pour la Cour suprême ( arrêt du 15 /05/2014 dossier n° 854885) , l’acte de donation dressé par devant notaire quant bien même il n’a pas été publié à la conservation foncière produit tous ses effets et crée à l’égard du donateur une obligation personnelle d’exécution en nature. Le donataire peut donc obliger le donateur à exécuter l’acte de donation dans les termes convenus. Il n’en est autrement que si le donateur a fait une autre donation à une autre personne sur le même immeuble par acte mais cette fois publié à la conservation foncière .Dans cette hypothèse c’est le donataire ayant bénéficié de l’acte de donation publié qui devient propriétaire de l’immeuble .Le premier donataire par acte non publié conserve néanmoins une action en dommage et intérêts contre le donateur.
Dans un autre arrêt en rapport avec les effets des actes notariés non publiés ( arrêt du 12/06/2014 , dossier n° 861535) , la Cour suprême a jugé que la publication de l’acte de vente à la conservation foncière est une condition pour le transfert de propriété mais qu’en tout état de cause la non publication n’est pas une causse de nullité de l’acte et par conséquent le vendeur ne peut s’opposer à la formalité de publicité diligentée par l’acheteur du moment que la loi n’a fixé aucun délai pour accomplir cette formalité.
> Prescription de l’action en nullité de l’acte de notoriété
De nombreuses actions tendant à l’annulation des actes de notoriété établis par les notaires dans le cadre de l’ancienne législation sont portées devant les tribunaux. Pour rappel c’est le décret n° 83-352 du 21 mai 1983 qui a institué une procédure d’établissement d’acte de notoriété prouvant reconnaissance de propriété. Ce texte permettait à toute personne possédant un immeuble non soumis aux opérations de cadastre et dont la possession dépasse 15 ans , de se faire établir par le notaire un acte de notoriété portant reconnaissance de propriété. Cette procédure n’est plus en vigueur et a été remplacée par la procédure de constatation du droit de propriété immobilière par voie d’enquête foncière confiée à la conservation foncière instituée par la loi n°07-02 du 27 février 2007. Tant que l’acte de notoriété dressé devant notaire en vertu de l’ancien décret n’est pas couvert par la prescription de 15 ans et même de 33 ans s’il s’agit d’un immeuble faisant partie d’une succession, il peut toujours faire l’objet d’une action en annulation.
La règle est que pour qu’une action en annulation d’un acte de notoriété soit recevable il faut qu’elle soit intentée dans le délai de prescription des actes déclaratifs c’est à dire avant l’expiration du délai de 15 ans ou de 33 ans suivant la qualité du possesseur ( possesseur de l’immeuble à titre personnel ou immeuble faisant partie d’une succession).Le problème que soulève l’application de cette règle est le point de départ de ces délais .Est-ce la date de rédaction de l’acte de notoriété ou la date de sa publication à la conservation foncière ?L’arrêt rendu par la Cour suprême le 12/02/2015 dossier n° 895214 a tranché la question en jugeant que le point de départ est la date de publication de l’acte et non pas la date de sa rédaction et ce au motif que le demandeur dans l’action en en annulation n’a pas été partie à cet acte.
> Conditions et effets de la promesse de vente d’un bien immeuble
Pour de multiples raisons, les cocontractants recourent à la promesse de vente d’un bien immeuble. Il peut s’agir par exemple d’un immeuble situé dans une région cadastrée mais dont le propriétaire ne s’est pas encore fait délivrer le livret foncier ce qui empêche l'établissement d'un acte de vente du fait que cet acte nécessite la production devant notaire de ce livret.Dans cette situation les parties peuvent établir une promesse de vente notariale sur cet immeuble qui sera transformé en acte de vente une fois le vendeur en possession du livret foncier.
L’acte de promesse de vente produit des effets juridiques et oblige ses auteurs.Ainsi si le vendeur qui s’est obligé dans la promesse de vente d’établir l’acte de vente une fois en possession du livret foncier et qui refuse de s’y soumettre alors qu’il a obtenu ce livret , l’acheteur peut l’y contraindre par voie de justice pour l'obliger à accomplir les actes de transfert de propriété par devant notaire .Mais pour que cet effet ait lieu, l’acte de promesse de vente doit respecter certaines conditions prévues par l’article 71-1 du code civil.En vertu de ce texte : « La convention par laquelle les parties ou l’une d’elles promettent de conclure dans l’avenir un contrat déterminé ,n’a d’effet que si les points essentiels du contrat envisagé et le délai dans lequel ce contrat doit être conclu, sont précisés »
Dans son arrêt du 16/04/2016 dossier n° 910499 , la Cour suprême a clarifié les conditions de validité de la promesse de vente notamment la condition relative au délai dans lequel le contrat doit être conclu.Pour la Cour suprême ,si les parties sont libres de fixer tel délai qu’ils jugent nécessaire pour conclure le contrat définitif, c’est à la condition que ce délai ne doit pas dépasser le délai de prescription prévu par l’article 308 du code civil c’est à dire 15 ans.Dans le cas d’espèce traité par la Cour suprême, l’acheteur a esté le vendeur devant le tribunal puis la cour aux fins de le faire condamner à poursuivre les formalités de vente par devant notaire d’une parcelle de terre en exécution de la promesse de vente alors qu’à la date de l’assignation plus de 15 ans se sont écoulés depuis la date de conclusion de la promesse de vente.Alors que la cour d’appel a donné suite à cette demande en condamnant le demandeur auteur de la promesse de vente à accomplir les formalité de transfert de l’immeuble par devant notaire et ce sans avoir discuté le moyen du défendeur tiré de la prescription au motif que l’action n’a été engagée qu’après l’expiration d’une période 19 ans après la rédaction de la promesse de vente , la Cour suprême saisie d’un pourvoi a cassé cet arrêt au visa que la cour d’appel n’a pas discuté le moyen invoqué par le défendeur tiré de la prescription et qu’en tout état de cause la durée fixée dans la promesse de vente a dépassé la durée de la prescription légale de 15 ans.
Par contre dans un autre arrêt du 17/03/2016 dossier n° 971384 ,la Cour suprême a jugé que la fixation d’un prix dans l’acte de promesse de vente n’est pas une formalité substantielle pour la validité de l’acte et par conséquent son inobservation n’entraine pas la nullité. En outre si un prix a été fixé , il n’est versé qu’à la conclusion de l’acte définitif ( arrêt du 12/05/2016 dossier n° 980992)
> La force exécutoire des actes et jugements étrangers
Dans un arrêt du 12/05/2016 dossier n° 983594 , la Cour suprême confirme sa jurisprudence en matière d’exécution en Algérie des actes et jugements rendus par des officiers publics ou juridictions étrangers .Ainsi le testament d’un ressortissant algérien rédigé par devant un notaire français ne peut être exécuté en Algérie qu’autant qu’il a été déclaré exécutoire par une juridiction algérienne dans les conditions prévues par l’article 606 et suivants du code de procédure civile et administrative.
Par Mohamed BRAHIMI
Avocat à la cour
brahimimohamed54@gmail.com
