Auparavant , au cas où un immeuble situé dans une zone cadastrée n’a pas été immatriculé au nom du propriétaire légitime pour une raison ou une autre et ce alors même que ce propriétaire détient un titre prouvant sa propriété ou qui exerce une possession valant prescription acquisitive , les conservateurs fonciers refusent de délivrer le livret foncier et dirigent systématiquement les requérants à intenter une action devant la juridiction compétente à l’effet de provoquer cette immatriculation et ordonner la délivrance du livret foncier , ce qui on s’en doute cause des désagréments notamment en termes de frais de justice et ce alors même qu’il n’est pas sûr que le tribunal rende une décision favorable .
Désormais et en vertu de l’article 166 de la loi de finances pour 2025 modifiant et complétant l’article 23 bis de l'ordonnance n° 75-74 du 12 novembre 1975 portant établissement du cadastre général et institution du livre foncier le conservateur foncier , sur réquisition du propriétaire , doit procéder à l’immatriculation de l’immeuble revendiqué à la condition que ce dernier excipe d’un titre de propriété publié ou d’un certificat de possession publié, ou d’un titre faisant foi à l’égard des tiers comme preuve de propriété immobilière ou d’un acte administratif enregistré ou encore sur la base de l’exercice d’une possession et ce après vérification et enquête auprès des services des domaines.
Une fois l’immatriculation intervenue, celle-ci sera définitive pour les immeubles dont les propriétaires détiennent des titres de propriété publiés ou encore pour les immeubles dont les propriétaires détiennent le certificat de possession publié si la possession a atteint la durée prévue par la loi c’est à dire en principe une durée de 10 ans prévue pour la prescription acquisitive courte de l’article 828 du code civil . Par contre cette immatriculation restera provisoire pour la période et les cas prévus à cet effet .Elle restera provisoire pendant une durée de 4 mois si les propriétaires detiennent un certificat de possession depuis moins de 10 ans ou qui détiennent des titres admis pour l’administration de la preuve du droit de propriété immobilière ou d’actes administratifs enregistrés. Si le propriétaire exerce sur l’immeuble une possession qui lui permet de revendiquer la prescription acquisitive c’est à dire une possession continue , paisible et publique pendant plus de 15 ans , le conservateur foncier procèdera à l’immatriculation provisoire dudit immeuble pour une durée de 2 ans.
Un autre problème que rencontre très souvent les propriétaires d’immeubles et qui engorge les tribunaux est celui où l’immeuble a été immatriculé par erreur au nom de l’Etat. Quant bien même ces propriétaires détiennent des titres de propriété sur ces immeubles , les conservateurs fonciers refusent de procéder à la rectification de cette immatriculation et dirigent les concernés à saisir les instances judiciaires en l’occurrence le tribunal administratif qui est compétente en cette matière .Désormais , le même article 166 la loi de finances pour 2025 a mis un terme à cette situation préjudiciable aux propriétaires d’immeubles en imposant aux conservateurs fonciers de procéder à la régularisation des biens immobiliers immatriculés par erreur au compte de l’Etat au nom des véritables propriétaires sans recourir aux instances judiciaires. Pour que le conservateur puisse procéder à cette régularisation, le propriétaire du bien immobilier doit disposer suivant les cas de titres publiés, de certificat de possession publié, de titres admis pourl’administration de la preuve du droit de propriété immobilière légalement reconnu ou d’actes administratifs enregistrés après vérification de leur authenticité et enquête auprès des services des domaines. Par contre s’il s’avère des résultats de l’enquête que l’immeuble revendiqué est propriété de l’Etat ou des collectivités locales, il est immatriculé immédiatement et définitivement conformément aux résultats de l’enquête.
Régularisation des surplus de terrain intégrés dans les lots cédés par les communes aux particuliers
Très souvent lors des opérations cadastrales , les services du cadastre constatent qu’une parcelle de terrain domaniale ,c’est à dire appartenant à l’Etat ,a été intégrée en vertu d’un permis de lotir publié à un terrain cédé dans le cadre de l’ordonnance n° 74-26 du 20 février 1974 portant constitution des réserves foncières au profit des communes ou tout autre cadre juridique et que ladite parcelle a été cédée en lots à des particuliers en vertu d’actes publiés . Il était alors très difficile aux propriétaires des lots ainsi cédés de régulariser la situation de la parcelle de terre intégrée à leurs lots ce qui a créé un important contentieux que les juridictions abordent différemment ce qui a généré une jurisprudence instable préjudiciables aux propriétaires à qui a été refusée la régularisation de leurs terrains et la délivrance du livrer foncier.
L’article 170 de la loi de finances pour 2025 a mis un terme à cet imbroglio administratif et judiciaire en instaurant un procédure à même de régler définitivement ce problème sans recourir aux instances judiciaire. En application de ce article :« Lorsqu’il est constaté, lors des opérations cadastrales, qu’une parcelle de terrain domaniale a été intégrée en vertu d’un permis de lotir publié, à un terrain cédé dans le cadre de l’ordonnance n° 74-26 du 20 février1974 portant constitution des réserves foncières au profit des communes ou tout autre cadre juridique et que ladite parcelle a été cédée en lots à des particuliers en vertu d’actes publiés, le service chargé du cadastre et de la conservation foncière procède à la délimitation et à l’inscription des lots en cause au nom des titulaires de ces actes ». Dans ce cas , ces lots font l’objet d’une immatriculation définitive au livre foncier au nom des personnes inscrites à la matrice cadastrale et ce après paiement du prix de cession du surplus de terrain .L’immatriculation ainsi opérée donnera lieu alors à l’établissement et à la délivrance d’un livret foncier au titulaire de l’acte.
Mise en conformité des constructions non achevées
Il était question ces derniers temps de la volonté des pouvoirs publics de mettre enfin un terme de manière ferme et définitive au fléau des bâtisses inachevées qui dénaturent le tissu urbain. Cette volonté contraste avec la disposition de l’article 212 de la loi de finances pour 2025 qui à prorogé une énième fois le délai prescrit aux propriétaires pour mettre en conformité leurs constructions en vue de leur achèvement .Ce délai est prorogé jusqu’a 31 décembre 2025.On peut penser qu’au vu de l’implication personnelle du Président de la République dans ce dossier épineux , il s’agit là d’un dernier et ultime délai consenti aux propriétaires des bâtisses inachevées avant l’application de mesures coercitives.
Il va de soi que la première mesure à prendre pour pallier au plus pressé est de réduire un tant soit peu cette cacophonie urbaine consiste simplement à appliquer la loi n° 90-29 du 01 décembre 1990 relative à l’aménagement et l’urbanisme et ses textes d'application en l’occurrence interdire toute occupation d’une construction en l’absence du permis de conformité ou tout au moins interdire comme mesure préliminaire la location des locaux situés dans ces bâtisses. Cette mesure a d’ailleurs été préconisée en 2016 mais jamais appliquée.
Obligation d’effectuer certaines transactions par des moyens autres que l’espèce
A compte du 26 décembre 2024 date de publication au journal officiel de la loi portant loi de finances pour l’année 2025 , certaines transactions doivent désormais être effectuées par des moyens autres que l’espèce à travers les circuits bancaires et financiers (virements, chèques, cartes bancaires… ). Il s’agit des transactions immobilières des immeubles bâtis et non-bâtis , des opérations de vente réalisées par les concessionnaires et distributeurs de véhicules et engins et équipements industriels, des achats de yachts et de bateaux de plaisance et des polices d’assurance obligatoires.
L’article 207 de la loi de finances de 2025 qui instaure cette mesure précise que les modalités d’application de cet article seront fixées par voie réglementaire. Cette précision pose la question de la mise en œuvre de cette nouvelle mesure. Est-relle d’application immédiate ou faudrait-il attende la publication du texte réglementaire. En outre , si cette mesure a été instaurée pour renforcer la transparence financière et la lutte contre le blanchiment d’argent et la fraude, elle pose des défis majeurs pour les personnes dépourvues de compte bancaire ou postal.
Régularisation des cessions d’actions ou de parts sociales à un étranger
L’ancienne législation a instauré à côté de la règle 49/51 qui limitait la participation de l’investisseur étranger à 49 % du capital social , un droit de préemption de l’Etat pour les cessions d’actions ou de parts sociales réalisées par ou au profit d’investisseurs étrangers. Ainsi toute cession d’actions ou de parts sociales à un étranger est subordonnée à peine de nullité à la présentation d’une attestation de renonciation à l’exercice du droit de préemption délivrée par les services compétents qui doit être demandée par le notaire chargé de rédiger l’acte de cession et ce conformément à l’article 46 de l’ordonnance n° 10-01 portant loi de finances complémentaire pour l’année 2010. Ces deux mesures discriminatoires et contre productives ont été supprimées par l’article 53 la loi n° 20-07 du 4 juin 2020 portant de finances complémentaire pour l’année 2020.
Avant la promulgation de la loi n° 20-07 , des cessions d’actions ou de parts sociales réalisées par ou au profit d’investisseurs étrangers ont pu être réalisées en l’absence d’une présentation d’une attestation de renonciation à l’exercice du droit de préemption délivrée par les services compétents ce qui par conséquent rend ces cessions nulles et non avenues. La loi de finances pour l’année 2025 prévoit une régularisation de ces cessions frappées de nullité et ce à titre transitoire jusqu’au 31 décembre 2026.Par contre cette régularisation ne s’applique pas aux cessions d’actions ou de parts sociales détenues dans le capital social d’une société relevant d’un secteur stratégiques ou d’investissements structurants.
Maitre BRAHIMI Mohamed
Avocat à la cour de Bouira
brahimimohamed54@gmail.com
.
